下谷、山伏町にある裏店、通称『三年長屋』。そこは河童を祀っており、3年ほどで望みが叶うという噂があった。
元武士だった佐平治は、大家のお梅と出会ったことで、その長屋の差配としてそこに住むことになった。
錺職人や辻占、下駄屋や古手屋などを商う店子たちと、にぎやかな暮らしを送っていた。

　元武士で、上役の不正を質そうとして疎まれたために藩を出てきた佐平治が、店子の悩みや厄介ごとを聞きながら、それぞれの旅立ちを見送る。
お梅が佐平治を差配にした理由は何だろうと考えながら読んでいたが、前半は特に理由も思いつかないほど平凡。
退屈になってきた頃、やっと店子たちの個性も出てきた。
それぞれがきちんと生きていこうとする様子がしっかり描かれているが、長屋が舞台の似たような話は多くあって、その中では特に特徴がなく、印象に残りにくい感じ。